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Publicado pela revista Saber Direito
edição 04/2011

Loteamentos Irregulares

Um dos problemas mais graves estudados no direito urbanístico e ambiental, é o dos loteamentos irregulares, que proliferam nos centros urbanos, à conta dos proprietários que aproveitam a especulação do crescimento do mercado imobiliária e, infelizmente, também por força aproveitadores desta situação.

Assim se verifica que, o que esta ocorrendo, e de forma comum, é que proprietários de grandes glebas rurais, principalmente próximas das zonas urbanas, ou pessoas ligadas a eles, “picam” suas terras, de forma desordenada e sem qualquer fiscalização, vendendo a preço abaixo do mercado, dando início a um loteamento totalmente irregular.

Não obstante, pessoas se aproveitam desta oportunidade de negócio, a preço baixo, e adquirem seu pedaço de terra, através de contratos de compromisso de venda, mas sem qualquer registro, escritura, ou qualquer documento oficial, e muitas vezes subdividem seu pedaço em novos lotes, da mesma forma, obtendo um grande lucro.

Em meio a essas irregularidades, sob a ótica urbanística e ambiental, surgem as controvérsias pelo fato de que estes adquirentes dos lotes desses parcelamentos clandestinos exigirem do Município a regularização do empreendimento ilícito, pressionando o Poder Público e o demandam em juízo para resolver suas situações, obrigando o poder público a fornecer infra estrutura a estes verdadeiros bairros criados.

Com efeito, as consequências das obras de implantação de parcelamentos irregulares do solo têm causado, em muitos casos, graves danos ao meio ambiente, dada a completa inexistência de planejamento, e sem prévio licenciamento ambiental, além da inexistência de condições mínimas sanitárias, o que incentiva o lançamento de detritos sólidos e esgotos nos rios e lagos naturais, sem mencionar a falta de rede de coleta de águas pluviais e o correlato risco de enchentes e desabamentos nesses locais, cujas atividades, em geral, representam prejuízos à fauna e à flora, às vezes de forma irreparável. E quem é responsabilizado por isso? Ninguém.

Na verdade, o loteamento tem implicações sobre o bem-estar da coletividade em geral e não pode ser conceituado como simples exercício do proprietário do solo em dividir a sua propriedade em várias parcelas, com o inequívoco objetivo de lucro, como se não repercutisse sobre o plano urbanístico do território do Município

A Lei Federal nº. 6.766/79 exige, para efeito de regularização, o registro imobiliário do projeto do loteamento como um todo e não em suas frações, mesmo assim somente depois de aprovado pelo Município. Antes do registro global do projeto de parcelamento aprovado (não da gleba de terra original) junto ao Registro de Imóveis, o loteamento é considerado juridicamente irregular. Todo loteamento, para efeito de regularização, deve ser levado a registro no cartório de registro de imóveis, após a aprovação do projeto pelo Município, porquanto o registro imobiliário é condição sine qua non da regularidade de todo loteamento.

De fato, se o loteamento não foi aprovado pelo Poder Público, nem apresenta licenciamento ambiental, nem tão-pouco dispõe do indispensável registro no Cartório de Registro de Imóveis, o empreendimento não tem existência de direito, é ilegal e clandestino. Se o principal (o loteamento) não goza de existência à luz da ordem jurídica, o acessório (os lotes resultantes da subdivisão da gleba original e do loteamento) resta eivado do mesmo vício de ilegalidade.

Os contratos particulares de compra e venda dos lotes ou frações ideais, bem como todos os demais negócios de alienação das parcelas de um loteamento ilegal, são nulos de pleno direito.

A atividade de lotear ou desmembrar a sua gleba original não isenta o proprietário do dever de observância das normas legais e regulamentares disciplinadoras do parcelamento do solo, tanto para fins urbanos como rurais, haja vista que o os Municípios não estão, sob hipótese alguma, a negar o exercício do direito de propriedade, mas conformando-o aos interesses do bem-estar coletivo e da sua função social, em consonância com a lei e com o bom direito.

Ocorre que, mesmo a lei sendo bem explícita, inclusive atribuindo penalizações a quem fizer a divisão de suas terras de forma clandestina, não há qualquer fiscalização pelo Poder Público, seja do Poder Judiciário, seja do Poder Legislativo, seja do Poder Administrativo, e o que é mais grave, quem adquire um lote irregular, mesmo sabendo desta irregularidade e clandestinidade, não sofre nenhuma penalização, ao contrário, figura como uma vítima, permitindo a ela cobrar do Poder Público, o mesmo que não fiscalizou, que forneça a infra estrutura necessária para sua moradia.

É evidente que atividade de tamanha repercussão urbanística e ambiental, como é o caso do parcelamento do solo, não pode ser exercida à revelia de qualquer controle do Poder Público, mas, ao contrário, sobre ela deveriam incidir o controle previsto em lei.

É dever do Poder Público ordenar a ocupação, o uso e o parcelamento do solo urbano e rural do seu território, no superior interesse de sua função social, da preservação do meio ambiente, das florestas, da fauna, da flora e dos bens que compõem o patrimônio histórico, estético, turístico, paisagístico e cultural, cuja defesa incumbe à Administração por missão constitucional e para cujo cumprimento o Estado exerce o seu legítimo e legal poder de polícia.



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